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Entre dossiers dépassant le taux d'endettement de 33 % et ceux dépassant le taux d'usure, les banques refusent plus de dossiers pour un crédit immobilier.

Immobilier : sur fond de hausse des taux, les conditions de crédit se resserrent.

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Des dossiers d'emprunt qui passaient en 2019 sont rejetés par des banques. Une situation liée aux préconisations du Haut Conseil de stabilité financière, mais pas seulement. La hausse des taux a aussi joué. Décryptage.

Entre dossiers dépassant le taux d'endettement de 33 % et ceux dépassant le taux d'usure, les banques refusent plus de dossiers pour un crédit immobilier.
Entre dossiers dépassant le taux d'endettement de 33 % et ceux dépassant le taux d'usure, les banques refusent plus de dossiers pour un crédit immobilier. Crédits : Richard Villalon - Maxppp

Les taux immobiliers ont accentué leur remontée au mois de mai. Le taux moyen s'établissait à 1,25 %, soit une hausse de 7 points de base par rapport à avril, selon l'étude mensuelle Crédit Logement CSA publiée hier. Un phénomène qui s'accompagne d'une augmentation des refus de crédit. Et ça ne devrait pas aller en s'améliorant. 

Cette tendance avait déjà été observée avant le confinement. Les banques étaient  fortement incitées à refuser des dossiers qui présentaient un endettement supérieur à 33 %.   

Des recommandations faites le 20 décembre dernier par le Haut Conseil de stabilité financière, organisme placé sous l'égide de Bercy. Avec pour objectif d’éviter une surchauffe sur le marché du crédit immobilier. 

Voilà qui risquait d’écarter du crédit au moins 100 000 ménages modestes, qui n’ont pas d’apport personnel, vivent dans des zones rurales et des zones urbaines moyennes, avait alors estimé le professeur d’économie et spécialiste du secteur Michel Mouillart. 

Et le phénomène a donc été amplifié pendant la crise sanitaire. 

Sur les 5 premier mois de l’année, le courtier Vousfinancer constate ainsi une augmentation des refus de prêts, dont des dossiers qualitatifs qui auraient été acceptées en 2019. 

Le taux d'usure 

Ces refus ne sont pas nécessairement liés à un endettement excessif. Ils sont aussi parfois liés à ce qu’on appelle le taux d’usure, c'est à dire c’est le taux maximum que peut pratiquer une banque. Il est fixé par la Banque de France. Aujourd’hui il est à 2,51 % (tout compris) pour un prêt immobilier de 20 ans et plus. Et comme il est déterminé tous les trimestres, il y a un décalage avec la situation du moment. 

Ce taux d’usure a ainsi baissé alors que les banques ont elles augmenté leurs taux ces dernières semaines.

Résultat : des ménages qui n’ont pas d’excellents profils se voient refuser leurs dossiers. Sont particulièrement concernés en ce moment des salariés au chômage partiel. Mais ça touche même des projets qui passaient sans aucun problème avant le confinement. 

Ainsi cet exemple qui nous est rapporté par Vousfinancer : un couple de quadras, aux revenus annuels de 84 000 euros, avec un apport de 15 000 euros et un taux d'endettement de 25 % pour l'achat de leur résidence principale. Avant le confinement, le taux dont ils auraient pu bénéficier était de 1,65 % sur 25 ans (TAEG : 2,42 %), mais l'agence a été fermée pendant trois semaines, la banque n'est donc revenue vers eux qu'à la mi mai et le taux était, entre temps, passé à 2,10 % (TAEG à 2,86 %). 

Dans un courrier reçu par le courtier, la banque des emprunteurs précise : "nos taux ont subi une hausse de 0.50 points sur le mois d’avril, ce qui ne nous permet pas de suivre ce projet étant donnée que le taux d’usure est dépassé." Et d'ajouter "actuellement, nous avons beaucoup de dossiers qui dépassent le taux d’usure et la situation est regrettable pour vous comme pour nous. Ce n’est pas une raison non plus pour que nos gestes commerciaux doivent être tous à la baisse, pour pouvoir faire valider toutes les demandes". 

L'APIC, l’Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédits, a écrit à la Direction générale du Trésor pour l'alerter sur la situation et lui proposer des solutions. Une situation dont s'est aussi émue la FNAIM, première organisation professionnelle du secteur immobilier.

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L'avenir ne s'annonce pas rose

Dans un contexte d’appauvrissement global des ménages, avec la montée du chômage et la récession annoncée (un PIB à -11 % !), ce ne sont plus quelques 100 000 ménages qui risquent d’être écartés du crédit mais trois fois plus, pronostique aujourd’hui l’expert Michel Mouillart.

Jusque là, il y avait très peu de défaut de paiement sur le crédit immobilier.  Mais qu’en sera -il à la fin de l’année ? Les risques sont donc devant nous. Alors qu’il n’y a plus d’aides à l’achat pour les ménages modestes. L’APL accession a ainsi été supprimée au 1er janvier de cette année. 

Pour l'instant le ministre du logement Julien de Normandie encourage juste les banques à "interpréter avec souplesse les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière, pour les primo-accédants, notamment".

Le logement a sans doute aussi besoin de son plan de relance. 

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